Kupnja nekretnine ne završava potpisom ugovora i isplatom kupoprodajne cijene. Za mnoge kupce upravo se nakon toga otvara prostor za stvarnu uštedu, osobito ako razumiju razliku između poreza na promet nekretnina, PDV-a i novijih mjera koje se odnose na kupnju prve stambene nekretnine.
Razumijte što točno plaćate pri kupnji
Prva pogreška koju kupac često radi jest da sve troškove promatra kao jedan isti porez. U praksi to nije slučaj.
Ako se na promet nekretnina ne plaća PDV, tada kupac u pravilu plaća porez na promet nekretnina. Taj porez računa se prema pravilima koja vrijede za stjecanje vlasništva nad stanom, kućom, zemljištem ili drugom nekretninom kada transakcija nije obuhvaćena sustavom PDV-a. Pritom Porezna uprava može provjeravati je li prijavljena cijena realna i odgovara li tržišnoj vrijednosti nekretnine.
S druge strane, kod određenih kupnji, posebno kada je riječ o novogradnji i prodavatelju koji posluje u sustavu PDV-a, kupac ne plaća porez na promet, nego je u cijenu uključen PDV. Upravo ta razlika bitna je za planiranje ukupnog troška i mogućeg povrata.
Najveća prilika za uštedu: kupnja prve nekretnine
Za kupce koji rješavaju prvo stambeno pitanje najvažnija je mjera povrata poreza za prvu stambenu nekretninu. Ona može značajno smanjiti stvarni trošak kupnje, ali samo ako su ispunjeni zakonski uvjeti.
Najvažnije je razumjeti da se ova pogodnost ne odnosi na svaku kupnju. Gleda se je li riječ o prvoj nekretnini za stanovanje, kupuje li se radi vlastitog stanovanja te ispunjava li kupac propisane kriterije. U praksi to znači da nije dovoljno samo biti prvi kupac stana u formalnom smislu, nego i da kupac i članovi njegove uže obitelji nemaju ili nisu imali odgovarajuću stambenu nekretninu u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu, u Hrvatskoj ili inozemstvu.
Ako je nekretnina kupljena nakon propisanog datuma i uredno je podnesen zahtjev, moguće je ostvariti:
- povrat poreza na promet nekretnina, kada je taj porez plaćen
- povrat dijela PDV-a, kada je u kupnji obračunan PDV
Za kupca to znači da već pri odabiru između starogradnje i novogradnje treba gledati ne samo početnu cijenu nekretnine, nego i konačni trošak nakon mogućeg povrata.
Zašto su datum ugovora i dokumentacija presudni
Kod poreznih olakšica detalji odlučuju. Posebno je važno kada je sklopljen ugovor o kupoprodaji i koji je datum na računu ili potvrdi o plaćenom porezu. Ako dokumentacija ne prati propisane rokove, pravo na povrat može izostati bez obzira na to što je riječ o prvoj kupnji.
Kupac zato treba čuvati svu dokumentaciju od početka procesa:
- kupoprodajni ugovor
- dokaz o plaćanju poreza ili račun s iskazanim PDV-om
- zemljišnoknjižni izvadak
- potvrdu o prebivalištu
- ostale isprave koje se traže u postupku
Upravo uredna dokumentacija često čini razliku između uspješnog zahtjeva i nepotrebnog administrativnog zastoja.
Nemojte gledati samo cijenu nekretnine
Mnogi kupci fokusiraju se isključivo na oglašenu cijenu stana ili kuće. Međutim, za porezne olakšice jednako su važni vrijednost nekretnine, cijena po četvornom metru i procjena odgovara li kupnja tržišnim uvjetima.
Ako je prijavljena kupoprodajna cijena neuobičajeno niska, porezno tijelo može utvrditi tržišnu vrijednost neovisno o onome što piše u ugovoru. To utječe na osnovicu za obračun poreza na promet nekretnina, a posredno i na očekivanja kupca vezana uz ukupni trošak.
Zato je pametno prije kupnje provjeriti kako se kreću cijene nekretnina na istoj lokaciji, osobito kada je riječ o atraktivnim područjima, novogradnji ili luksuznim objektima. Kupac koji razumije lokalno tržište lakše procjenjuje hoće li određena cijena biti prihvaćena kao realna i može li očekivati dodatna pitanja poreznih tijela.
Kada kupac najčešće gubi pravo na olakšicu
Pravo na povrat poreza najčešće se ne izgubi zbog same namjere kupnje, nego zbog previda u uvjetima. Problem može nastati ako kupac ili član uže obitelji već ima odgovarajuću nekretninu za stanovanje, ako je ugovor sklopljen izvan dopuštenog razdoblja ili ako nekretnina nije kupljena za vlastito stanovanje.
Posebnu pozornost treba obratiti i na situacije kada osoba ima ili je imala udio u nekoj drugoj nekretnini. Nije svako prethodno vlasništvo automatska zapreka, ali se takve okolnosti procjenjuju vrlo konkretno. Zato je prije potpisa ugovora korisno provjeriti vlasništvo nekretnine te pravni i porezni status cijelog kućanstva, a ne samo budućeg vlasnika upisanog u ugovor.
Kako strateški pristupiti kupnji
Kupnja nekretnine u završnoj fazi kupovnog ciklusa traži hladnu procjenu. Najbolji pristup je usporediti tri stvari: vrstu poreza, mogućnost povrata i stvarnu tržišnu vrijednost nekretnine.
Ako kupujete prvi stan ili kuću za vlastito stanovanje, važno je unaprijed izračunati koliki bi bio trošak kod kupnje s porezom na promet, a koliki kod kupnje s PDV-om. Tek tada možete realno usporediti dvije nekretnine koje na prvi pogled imaju sličnu cijenu.
Kod luksuznih i investicijski zanimljivih objekata dodatno je važno razlikovati nekretninu za osobno stanovanje od kupnje koja prvenstveno ima ulagateljsku svrhu. Porezna olakšica za prvu stambenu nekretninu usmjerena je na rješavanje stambenog pitanja kupca, a ne na optimizaciju investicijskog portfelja.
Zato je najsigurnije porezne pogodnosti planirati prije potpisa ugovora, a ne nakon njega. Kada su vrsta transakcije, status kupca, dokumentacija i vrijednost nekretnine unaprijed provjereni, porezne olakšice prestaju biti neizvjesna mogućnost i postaju konkretna financijska prednost pri kupnji stana, kuće ili druge nekretnine.
