Analiza Kretanja Cijena Nekretnina u Zagrebu: Što Očekivati do Kraja 2024

Tržište nekretnina u Zagrebu vrlo je dinamično, s promjenama koje značajno utječu na cijene stambenih jedinica. Trenutno stanje na tržištu obilježeno je visokim cijenama, malom ponudom i velikom potražnjom. 

Cilj ovog članka je analizirati prošle trendove cijena nekretnina u Zagrebu te predvidjeti buduće trendove do kraja 2024. godine. Kroz analizu prošlih podataka, trenutnog stanja na tržištu te predviđanja stručnjaka, pružit ćemo jasniju sliku o tome što kupci i investitori mogu očekivati u narednom razdoblju.

Dosadašnje kretanje cijena nekretnina u Zagrebu 

U posljednjih pet godina cijene nekretnina u Zagrebu bilježe kontinuirani rast. 

Prosječno postignute cijene nekrentina - graf.

Izvor: Burza nekretnina

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), indeks cijena stambenih nekretnina pokazuje snažan rast, posebno od 2020. godine. Ovaj indeks mjeri promjene u cijenama kuća i stanova kroz vrijeme, odražavajući tržišne trendove i promjene u vrijednosti stambenih nekretnina. To je ključan pokazatelj za analizu tržišta nekretnina.

Prema izvješćima DZS-a, cijene nekretnina u 2023. godini ukupno su porasle za 11,9% u odnosu na prethodnu godinu, dok su u gradu Zagrebu porasle za 11,7%. Ovaj rast rezultat je kombinacije različitih faktora, uključujući ekonomsku stabilnost, rast potražnje i ograničenu ponudu novih stambenih jedinica.

Indeks cijena stambenih objekata, stope promjene.

Izvor: Državni zavod za statistiku

Povećanje cijena može se također povezati s povećanjem ulaganja u nekretnine kao sigurnu investiciju, posebice u kontekstu niskih kamatnih stopa i nestabilnosti drugih investicijskih tržišta. Nadalje, urbanizacija i migracija prema gradskim središtima dodatno su povećali potražnju za stambenim nekretninama u Zagrebu.

Trenutno stanje tržišta nekretnina u Zagrebu

Cijene stambenih kvadrata u Hrvatskoj nastavile su rasti i u 2023. godini, pokazujući povećanje od 21% za prosječnu traženu cijenu kvadrata stana, koja sada iznosi 3.223 eura. Prosječna tražena cijena kvadrata kuće porasla je za 40 posto, dosegnuvši 2.606 eura.

Prema analizi portala Njuškalo, prosječna cijena kvadrata stana u Zagrebu iznosila je 2.987 eura, dok je cijena kvadrata kuće bila 1.795 eura.

Najskuplji kvadrati stanova u Zagrebu nalaze se u četvrtima:

  • Trešnjevka-jug (3.392 eura), 
  • Gornji grad-Medveščak (3.252 eura), 
  • Trnje (3.248 eura) i
  • Donji grad (3.263 eura). 


Kada je riječ o kućama, najviše cijene postižu one u Gornjem gradu-Medveščaku, gdje prosječna cijena kvadrata iznosi 3.000 eura, te u Donjem gradu, gdje je cijena 2.924 eura po kvadratu.

S druge strane, najpovoljnije cijene nekretnina su u Sesvetama gdje prosječna cijena kvadrata stana iznosi 2.194 eura, dok je kvadrat kuće 1.151 euro. Ipak, najjeftiniji kvadrat kuće nalazi se u Gornjoj Dubravi, s prosječnom cijenom od 1.137 eura.

Faktori koji utječu na tržište nekretnina

Tržište nekretnina oblikuje se pod utjecajem brojnih čimbenika koji zajedno kreiraju složenu dinamiku ponude i potražnje. Ovdje ćemo istražiti ključne faktore koji značajno utječu na tržište nekretnina u Zagrebu.

Pandemija, potresi, inflacija

Pandemija COVID-19 rezultirala je promjenom preferencija kupaca, s većom potražnjom za prostranim nekretninama i vrtovima. Potresi koji su se dogodili tijekom 2020. godine također su utjecali na potražnju za nekretninama u novogradnji koje su izdržljivije na seizmičke aktivnosti. 

Inflacija i rast cijena građevinskog materijala dodatno su povećali troškove gradnje, što se odrazilo na konačne cijene nekretnina. Utjecaji ovih događaja još su prisutni na tržištu nekretnina, oblikujući kako ponudu, tako i potražnju.

Vrsta nekretnine, lokacija te veličina i stanje 

Vrsta nekretnine (apartmani, kuće, poslovni prostori), njezina lokacija (centar, periferija), veličina i stanje (novogradnja, starogradnja) ključni su faktori koji utječu na cijenu nekretnine. Nekretnine u centru Zagreba i elitnim četvrtima poput Pantovčaka drže najviše cijene, dok su periferne lokacije značajno povoljnije. Kupci su spremni izdvojiti više za novogradnju zbog visoke kvalitete gradnje i bolje energetske učinkovitosti. 

Nekretnine koje su dobro održavane i modernizirane često postižu bolje cijene na tržištu, dok starije i manje održavane nekretnine zahtijevaju nižu cijenu ili dodatna ulaganja u obnovu. Različite vrste nekretnina privlače različite profile kupaca, što dodatno utječe na tržišne cijene i dinamiku ponude i potražnje.

Urbanistički i infrastrukturni razvoj

Planovi urbanističkog razvoja, poput obnove infrastrukture i izgradnje novih prometnica, imaju značajan utjecaj na tržište nekretnina. Projekti kao što su modernizacija željezničkih kolodvora i razvoj novih stambenih naselja povećavaju atraktivnost određenih dijelova grada, što posljedično dovodi do rasta cijena nekretnina u tim područjima.

Poboljšanje dostupnosti javnog prijevoza, otvaranje novih škola, trgovačkih centara i drugih sadržaja može značajno povećati vrijednost nekretnina. Takva infrastruktura ne samo da privlači nove stanovnike, već također podiže kvalitetu života u tim područjima, čineći ih poželjnijima za potencijalne kupce i investitore. 

Društveno-ekonomski čimbenici

Društveno-ekonomski čimbenici, poput demografskih promjena, migracija i ekonomskog rasta, imaju značajan utjecaj na tržište nekretnina. Zagreb, kao glavni grad Hrvatske, privlači mnoge mlade profesionalce koji traže stanovanje u blizini svojih radnih mjesta. Ovaj trend povećava potražnju za stambenim jedinicama, posebice u blizini poslovnih centara.

Osim toga, rastuća populacija i priljev novih stanovnika dodatno potiču razvoj stambenih projekata. Ekonomski rast grada dovodi do većih prihoda i životnog standarda, što omogućuje većem broju ljudi da se uključi na tržište nekretnina. 

Utjecaj klimatskih promjena i održivosti

Rastući fokus na održivost i energetsku učinkovitost zgrada ima značajan utjecaj na tržište nekretnina u Zagrebu. Kupci sve više traže nekretnine koje minimalno opterećuju okoliš i imaju niže operativne troškove. To obuhvaća zgrade s poboljšanom izolacijom, solarnim panelima i drugim zelenim tehnologijama. 

Očekuje se da će ove karakteristike postati standard u novogradnji, što bi moglo dodatno podići cijene novih nekretnina.

Pravne i regulatorne promjene

Pravne i regulatorne promjene također imaju značajan utjecaj na tržište nekretnina. Uvođenje novih zakona ili izmjene postojećih regulacija koje se odnose na izgradnju, vlasništvo i najam nekretnina mogu značajno promijeniti dinamiku tržišta. Kupci i investitori trebaju biti informirani o ovim promjenama i prilagoditi svoje strategije u skladu s novim pravnim okvirom.

Predviđanja stručnjaka: prognoza do kraja 2024. godine

Predviđanja su da će cijene nekretnina u Zagrebu nastaviti rasti do kraja 2024. godine, ali sporijim tempom nego prethodnih godina. Očekuje se stabilizacija cijena uz moguće blage korekcije. Glavni faktori koji će utjecati na kretanje cijena uključuju makroekonomske uvjete, daljnji razvoj infrastrukture te ponudu novih stambenih jedinica.

Jedan od ključnih razloga za očekivanu stabilizaciju cijena je postepeni rast ponude novih nekretnina. Iako je procedura izdavanja građevinskih dozvola i dalje spora, očekuje se da će se ubrzati u narednim godinama, što bi moglo dovesti do povećanja ponude i smanjenja pritiska na cijene​.

Stručnjaci navode da će rast cijena u narednom periodu biti više iznimka nego pravilo. Ciklusi se obično izmjenjuju svakih sedam do osam godina, pa je moguće da ni sadašnje razdoblje neće biti iznimka. Naime, tržište je nakon pada 2008. godine počelo 2015. godine rasti. 

Možemo očekivati da će se u nadolazećem razdoblju tržište vratiti u realne okvire.

Za detaljnije informacije i novosti iz svijeta nekretnina, pratite naš blog.

Povezani blogovi i novosti