Der Immobilienkauf endet nicht mit der Vertragsunterzeichnung und der Zahlung des Kaufpreises. Für viele Käufer beginnt gerade danach der Raum für echte Einsparungen – insbesondere, wenn sie den Unterschied zwischen der Grunderwerbsteuer, der Mehrwertsteuer (PDV) und den neueren Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Erwerb der ersten Wohnimmobilie verstehen.
Verstehen Sie genau, was Sie beim Kauf bezahlen
Der erste Fehler, den Käufer häufig machen, besteht darin, alle Kosten als dieselbe Steuer zu betrachten. In der Praxis ist das nicht der Fall.
Wenn auf den Immobilienverkehr keine Mehrwertsteuer erhoben wird, zahlt der Käufer in der Regel Grunderwerbsteuer. Diese Steuer wird nach den Vorschriften berechnet, die für den Erwerb von Eigentum an einer Wohnung, einem Haus, Grundstück oder einer anderen Immobilie gelten, wenn die Transaktion nicht dem Mehrwertsteuersystem unterliegt. Dabei kann die Steuerverwaltung überprüfen, ob der angegebene Kaufpreis realistisch ist und dem Marktwert der Immobilie entspricht.
Andererseits zahlt der Käufer bei bestimmten Käufen – insbesondere bei Neubauten und Verkäufern, die dem Mehrwertsteuersystem unterliegen – keine Grunderwerbsteuer, sondern die Mehrwertsteuer ist bereits im Preis enthalten. Genau dieser Unterschied ist entscheidend für die Planung der Gesamtkosten und einer möglichen Rückerstattung.
Die größte Sparmöglichkeit: der Kauf der ersten Immobilie
Für Käufer, die ihre erste Wohnfrage lösen, ist die wichtigste Maßnahme die Steuererstattung für die erste Wohnimmobilie. Sie kann die tatsächlichen Kaufkosten erheblich senken, jedoch nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Am wichtigsten ist zu verstehen, dass diese Vergünstigung nicht für jeden Kauf gilt. Entscheidend ist, ob es sich um die erste Wohnimmobilie handelt, ob sie zum Eigenwohnen gekauft wird und ob der Käufer die vorgeschriebenen Kriterien erfüllt. In der Praxis bedeutet dies, dass es nicht ausreicht, formal erstmals eine Wohnung zu kaufen, sondern auch, dass der Käufer und die Mitglieder seiner engeren Familie keine geeignete Wohnimmobilie in Kroatien oder im Ausland besitzen oder besessen haben – weder als Eigentümer, Miteigentümer noch als gemeinschaftliche Eigentümer.
Wurde die Immobilie nach dem vorgeschriebenen Datum gekauft und der Antrag ordnungsgemäß eingereicht, kann Folgendes erstattet werden:
- die Grunderwerbsteuer, wenn diese bezahlt wurde
- ein Teil der Mehrwertsteuer, wenn beim Kauf Mehrwertsteuer berechnet wurde
Für den Käufer bedeutet dies, dass bereits bei der Wahl zwischen Altbau und Neubau nicht nur der ursprüngliche Immobilienpreis, sondern auch die endgültigen Kosten nach einer möglichen Rückerstattung berücksichtigt werden sollten.
Warum Vertragsdatum und Dokumentation entscheidend sind
Bei Steuervergünstigungen entscheiden Details. Besonders wichtig ist, wann der Kaufvertrag abgeschlossen wurde und welches Datum auf der Rechnung oder der Bestätigung über die gezahlte Steuer steht. Entspricht die Dokumentation nicht den vorgeschriebenen Fristen, kann der Anspruch auf Rückerstattung entfallen, auch wenn es sich um den ersten Immobilienkauf handelt.
Deshalb sollte der Käufer alle Unterlagen von Beginn des Prozesses an aufbewahren:
- Kaufvertrag
- Nachweis über die Zahlung der Steuer oder Rechnung mit ausgewiesener Mehrwertsteuer
- Grundbuchauszug
- Meldebestätigung
- sonstige Unterlagen, die im Verfahren verlangt werden
Gerade eine ordentliche Dokumentation macht häufig den Unterschied zwischen einem erfolgreichen Antrag und unnötigen administrativen Verzögerungen aus.
Betrachten Sie nicht nur den Immobilienpreis
Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den ausgeschriebenen Preis einer Wohnung oder eines Hauses. Für Steuervergünstigungen sind jedoch ebenso der Immobilienwert, der Preis pro Quadratmeter und die Einschätzung wichtig, ob der Kauf den Marktbedingungen entspricht.
Ist der angegebene Kaufpreis ungewöhnlich niedrig, kann die Steuerbehörde den Marktwert unabhängig von dem im Vertrag angegebenen Preis feststellen. Dies beeinflusst die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und indirekt auch die Erwartungen des Käufers hinsichtlich der Gesamtkosten.
Deshalb ist es sinnvoll, vor dem Kauf zu prüfen, wie sich die Immobilienpreise am selben Standort bewegen – insbesondere bei attraktiven Lagen, Neubauten oder Luxusobjekten. Ein Käufer, der den lokalen Markt versteht, kann leichter einschätzen, ob ein bestimmter Preis als realistisch akzeptiert wird und ob zusätzliche Fragen der Steuerbehörden zu erwarten sind.
Wann Käufer am häufigsten den Anspruch auf die Vergünstigung verlieren
Der Anspruch auf Steuererstattung geht meist nicht wegen der Kaufabsicht selbst verloren, sondern aufgrund von Versäumnissen bei den Voraussetzungen. Probleme können entstehen, wenn der Käufer oder ein Familienmitglied bereits über eine geeignete Wohnimmobilie verfügt, wenn der Vertrag außerhalb des zulässigen Zeitraums abgeschlossen wurde oder wenn die Immobilie nicht zum Eigenwohnen gekauft wurde.
Besondere Aufmerksamkeit sollte auch Situationen gelten, in denen eine Person einen Anteil an einer anderen Immobilie besitzt oder besessen hat. Nicht jedes frühere Eigentum stellt automatisch ein Hindernis dar, doch solche Umstände werden sehr konkret geprüft. Deshalb ist es sinnvoll, vor der Vertragsunterzeichnung das Eigentum an der Immobilie sowie den rechtlichen und steuerlichen Status des gesamten Haushalts zu überprüfen – und nicht nur des zukünftigen Eigentümers, der im Vertrag eingetragen wird.
Wie man strategisch an den Kauf herangeht
Der Immobilienkauf in der Endphase des Kaufzyklus erfordert eine nüchterne Einschätzung. Der beste Ansatz besteht darin, drei Dinge zu vergleichen: die Art der Steuer, die Möglichkeit einer Rückerstattung und den tatsächlichen Marktwert der Immobilie.
Wenn Sie Ihre erste Wohnung oder Ihr erstes Haus zum Eigenwohnen kaufen, ist es wichtig, im Voraus zu berechnen, wie hoch die Kosten bei einem Kauf mit Grunderwerbsteuer und wie hoch sie bei einem Kauf mit Mehrwertsteuer wären. Erst dann können zwei Immobilien mit auf den ersten Blick ähnlichem Preis realistisch verglichen werden.
Bei Luxus- und investitionsattraktiven Objekten ist es zusätzlich wichtig, zwischen einer Immobilie zum Eigenwohnen und einem Kauf mit überwiegend investivem Zweck zu unterscheiden. Die Steuervergünstigung für die erste Wohnimmobilie dient der Lösung der Wohnfrage des Käufers und nicht der Optimierung eines Anlageportfolios.
Deshalb ist es am sichersten, steuerliche Vorteile bereits vor der Vertragsunterzeichnung zu planen und nicht erst danach. Wenn die Art der Transaktion, der Status des Käufers, die Dokumentation und der Immobilienwert im Voraus geprüft wurden, sind Steuervergünstigungen keine unsichere Möglichkeit mehr, sondern ein konkreter finanzieller Vorteil beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder einer anderen Immobilie.
