Kupnja nekretnine putem tvrtke u Hrvatskoj često je praktično rješenje za investitore koji žele odvojiti privatnu i poslovnu imovinu, lakše upravljati vlasništvom ili razvijati buduće poslovanje povezano s nekretninama. U praksi se najčešće osniva društvo s ograničenom odgovornošću ili jednostavno društvo s ograničenom odgovornošću, ovisno o planu ulaganja, iznosu ulaganja i načinu upravljanja.
Za kupnju jedne ili više nekretnina važno je razumjeti da se osnivanje društva ne svodi samo na upis u registar. Potrebno je pravilno postaviti djelatnosti, otvoriti račun, urediti porezni status i pripremiti dokumentaciju kako bi sama kupnja nekretnina prošla bez zastoja. Na tržištu kao što su nekretnine u Zadru ili Zagrebu, takav pristup često olakšava planiranje ulaganja.
Zašto se nekretnina kupuje preko tvrtke
Kada fizička osoba kupuje nekretninu, vlasništvo i sve obveze vezane uz nekretninu vode se izravno na tu osobu. Kod kupnje preko trgovačkog subjekta vlasnik nekretnine postaje trgovačko društvo, a ne njegov osnivač ili direktor osobno.
To može imati smisla u nekoliko situacija. Najčešće je riječ o investicijskoj kupnji, iznajmljivanju, daljnjoj prodaji, razvoju turističkog ili komercijalnog projekta te lakšem prijenosu udjela u društvu umjesto prijenosa same nekretnine. Za ozbiljniji promet nekretnina i organizirano upravljanje imovinom, društvo je često preglednije i operativno učinkovitije rješenje.
Koji oblik društva se najčešće osniva
Za ovu svrhu najčešći izbor je društvo s ograničenom odgovornošću. Takva tvrtka ima pravnu osobnost, može stjecati prava i obveze, sklapati ugovor o kupoprodaji i biti upisana kao vlasnik nekretnine u zemljišnim knjigama.
Osnivači odgovaraju do visine uloga, što je jedna od ključnih prednosti modela ograničene odgovornosti. Ako se planira veća investicija, više partnera ili dugoročnije poslovanje, klasični d.o.o. u pravilu je prikladniji od jednostavnijih modela. Važan element pri osnivanju je i temeljni kapital, jer on utječe na početnu strukturu društva i ozbiljnost poslovnog nastupa.
Koraci za osnivanje tvrtke u Hrvatskoj
Postupak osnivanja u pravilu uključuje nekoliko povezanih koraka, a redoslijed je važan kako bi se izbjegla nepotrebna kašnjenja.
1. Odabir naziva, sjedišta i djelatnosti
Najprije se određuju naziv društva, adresa sjedišta i popis djelatnosti. Ako je plan povezan s iznajmljivanjem, ulaganjem ili širim poslovanjem s nekretninama, djelatnosti treba unaprijed uskladiti s namjenom društva. To je posebno važno ako tvrtka neće služiti samo za jednokratnu kupnju, nego i za kasnije upravljanje imovinom.
2. Izrada osnivačkih akata
Sljedeći korak je priprema osnivačkog akta ili društvenog ugovora, ovisno o tome osniva li društvo jedna osoba ili više njih. U dokumentima se uređuju osnivači, udjeli, način zastupanja, uprava i druga važna pitanja.
3. Ovjera kod javnog bilježnika
Dokumentaciju ovjerava javni bilježnik, koji potvrđuje identitet osnivača i valjanost isprava. Za strane državljane često je potrebno pripremiti dodatne isprave, ovjerene prijevode ili identifikacijske dokumente, ovisno o državi iz koje dolaze i obliku osnivanja.
4. Uplata temeljnog kapitala
Nakon toga slijedi uplata iznosa koji predstavlja temeljni kapital. Iznos ovisi o pravnom obliku društva. Kapital se uplaćuje prije dovršetka registracije, a potvrda o uplati prilaže se uz ostalu dokumentaciju.
5. Upis u sudski registar i otvaranje računa
Kad su dokumenti spremni, podnosi se prijava za upis u sudski registar. Nakon upisa društvo dobiva svoj identitet za pravni promet, može otvoriti poslovni račun i započeti formalno poslovanje.
Što je važno prije same kupnje nekretnine
Samo osnivanje ne znači da je društvo odmah spremno za stjecanje nekretnine. Potrebno je provjeriti nekoliko praktičnih i pravnih elemenata.
Prvo, društvo mora imati uredne identifikacijske podatke, račun i osobu ovlaštenu za zastupanje. Tu ključnu ulogu ima uprava, odnosno direktor koji u ime društva potpisuje dokumente. Drugo, izvor sredstava za kupnju mora biti jasan i dokaziv, osobito kod većih transakcija.
Treće, prije sklapanja kupoprodaje provjerava se pravno stanje nekretnine. To uključuje zemljišnoknjižni status, eventualne terete, uporabne i građevinske aspekte te usklađenost stvarnog i upisanog stanja. Kod ozbiljnijih ulaganja u nekretninu ili više njih, kvalitetna pravna provjera štedi novac, vrijeme i buduće sporove. U praksi se često analiziraju i konkretne ponude nekretnina kako bi se lakše procijenili rizici i potencijal ulaganja.
Ugovor i prijenos vlasništva
Kad društvo pronađe odgovarajuću nekretninu, sklapa se kupoprodajni ugovor. U njemu kao kupac nastupa društvo, a potpisuje ga osoba ovlaštena za zastupanje. Ugovor mora sadržavati točne podatke o nekretnini, cijeni, rokovima plaćanja i uvjetima predaje u posjed.
Nakon potpisa slijedi prijava poreznih obveza i prijedlog za upis prava vlasništva. U vlasnički list upisuje se društvo kao vlasnik. Time se pravno dovršava prijenos nekretnine, iako u praksi dio administrativnih koraka može potrajati određeni broj dana, ovisno o opterećenosti nadležnih tijela i potpunosti dokumentacije.
Porez i druge obveze koje treba planirati
Kod stjecanja nekretnine nije dovoljno gledati samo kupoprodajnu cijenu. Važan je i porez te ukupni trošak transakcije. Ovisno o vrsti nekretnine i okolnostima prodaje, može se primjenjivati porez na promet nekretnina ili režim PDV-a. Zato je korisno unaprijed procijeniti koja porezna pravila vrijede baš za konkretan slučaj.
Ako društvo nekretninu koristi za najam, turističku djelatnost ili daljnju prodaju, pojavljuju se i dodatne računovodstvene i porezne obveze. Kod ulaganja koja uključuju veći promet nekretnina, pravilno vođenje evidencije i usklađenost s propisima postaju posebno važni.
Kada je kupnja preko društva smislenija od privatne kupnje
Ako je cilj privatno korištenje jedne nekretnine bez daljnjeg razvoja projekta, ponekad je jednostavnija kupnja kao fizička osoba. Međutim, ako se planira najam, preprodaja, zajedničko ulaganje, kupnja više jedinica ili šire investicijsko poslovanje, osnivanje društva često nudi jasniju strukturu.
U takvim okolnostima Hrvatska je tržište na kojem pravilno postavljeno trgovačko društvo može biti učinkovit alat za sigurniju i organiziraniju kupnju nekretnina, posebno kada se od početka precizno urede vlasnička struktura, upravljanje, porezni status i dokumentacija vezana uz svaku pojedinu nekretninu. Dodatni pregled tržišnih kretanja i primjera ulaganja može se pratiti kroz novosti i blog.
