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Küstennahe landwirtschaftliche Flächen mit freiem Meerblick, großer Grundstücksfläche und viel Privatsphäre können auf den ersten Blick als idealer Standort für eine hochwertige Villa, ein privates Anwesen oder ein Boutique-Resort erscheinen.
Der tatsächliche Investitionswert einer solchen Immobilie hängt jedoch von weit mehr ab als nur von der Lage, der Nähe zum Meer oder einem spektakulären Ausblick. Entscheidend sind der geltende Raumordnungsplan, die offizielle Nutzungswidmung des Grundstücks und vor allem die Frage, ob das geplante Vorhaben rechtlich zulässig und tatsächlich realisierbar ist.
Der Kauf eines Grundstücks ohne vorherige umfassende Prüfung kann aus einer attraktiven Investitionsmöglichkeit ein langwieriges Verfahren machen, bei dem das gewünschte Projekt letztlich möglicherweise nicht umgesetzt werden kann. Bei hochwertigen Immobilien und Entwicklungsprojekten sollte das Grundstück daher immer als Teil eines umfassenden Investitionskonzepts betrachtet werden – einschließlich Architektur, Infrastruktur, touristischer Nutzung, Landschaftsschutz und lokaler Bau- und Planungsvorschriften.
Ebenso wichtig ist es, rechtliche Fallstricke beim Immobilienkauf rechtzeitig zu erkennen und zu vermeiden.
Landwirtschaftliche Fläche bedeutet nicht automatisch Bauland
Eine der wichtigsten Unterscheidungen für jeden Investor ist der Unterschied zwischen landwirtschaftlicher Fläche und Bauland.
Ein Katastergrundstück kann groß, attraktiv und hervorragend gelegen sein und sich sogar in unmittelbarer Nähe eines bestehenden Siedlungsgebietes befinden. Auch dies bedeutet jedoch nicht automatisch, dass darauf ein Wohnhaus, eine Villa oder eine touristische Immobilie rechtmäßig errichtet werden darf.
Ob eine Bebauung zulässig ist, wird in erster Linie durch den Raumordnungsplan der jeweiligen Gemeinde oder Stadt bestimmt.
Der Raumordnungsplan legt fest, in welchen Bereichen Wohnbebauung, touristische, gewerbliche oder andere Nutzungen zulässig sind, und definiert gleichzeitig die entsprechenden baulichen Rahmenbedingungen. Dazu können unter anderem die maximal zulässige bebaute Fläche, die Anzahl der Geschosse, Abstände zu Grundstücksgrenzen, Anforderungen an die Zufahrt sowie die Möglichkeit des Anschlusses an die öffentliche Infrastruktur gehören. (Amtsblatt der Republik Kroatien – Narodne novine)
Landwirtschaftliche Flächen können aufgrund ihrer Lage und ihres langfristigen Potenzials einen erheblichen Marktwert besitzen, dennoch aber für die unmittelbare Entwicklung einer Luxusvilla ungeeignet sein.
Ein besonders häufiger Fehler besteht darin, landwirtschaftliche Flächen in der Annahme zu kaufen, dass sie zu einem späteren Zeitpunkt problemlos in Bauland umgewidmet werden können.
Eine solche Umwidmung sollte ein Investor niemals als selbstverständlich voraussetzen. Änderungen von Raumordnungsplänen unterliegen formellen Verfahren, liegen nicht allein in der Hand des Grundstückseigentümers und können Jahre dauern – ohne Garantie, dass die gewünschte Änderung letztendlich genehmigt wird.
Wann kann landwirtschaftliche Fläche eine interessante Investition sein?
Landwirtschaftliche Flächen können dennoch eine äußerst interessante Investitionsmöglichkeit darstellen, wenn bereits ein klares und rechtlich abgesichertes Entwicklungskonzept besteht.
Dies kann beispielsweise Grundstücke innerhalb eines ausgewiesenen Baugebiets, Flächen in unmittelbarer Nähe einer bestehenden Tourismuszone oder größere landwirtschaftliche Anwesen betreffen, die die Grundlage für ein echtes Konzept des ländlichen Tourismus bilden können.
Das kroatische Recht sieht auch bestimmte Formen der Bebauung außerhalb ausgewiesener Baugebiete vor. Diese Ausnahmen unterliegen jedoch besonderen Voraussetzungen und dürfen nicht mit einem allgemeinen Recht zur Errichtung eines Ferienhauses oder einer Luxusvilla gleichgesetzt werden.
So können beispielsweise bestimmte Wohn- und Nebenanlagen für den Eigenbedarf auf privaten landwirtschaftlichen Flächen von 20 Hektar oder mehr zulässig sein. Auch touristische Nutzungen im ländlichen Raum können auf zuvor kultivierten landwirtschaftlichen Flächen ab einer Größe von 2 Hektar unter bestimmten gesetzlichen und planungsrechtlichen Voraussetzungen möglich sein. (Amtsblatt der Republik Kroatien – Narodne novine)
Dies eröffnet interessante Möglichkeiten für Investoren, die hochwertige Unterkünfte mit einem authentischen landwirtschaftlichen Konzept verbinden möchten.
Ein Olivenhain, Weinberg, ökologischer Landwirtschaftsbetrieb, Verkostungsraum, Wellnesskonzept oder ein hochwertiges Anwesen für den ländlichen Tourismus kann ein wesentlich stärkeres Investitionsmodell darstellen als der Versuch, auf landwirtschaftlicher Fläche lediglich eine freistehende Ferienvilla zu errichten.
Entscheidend ist, dass die geplante Nutzung tatsächlich mit der zulässigen landwirtschaftlichen oder touristischen Nutzung verbunden ist und nicht lediglich dazu dient, bestehende Baubeschränkungen zu umgehen.
Küstenlagen erfordern eine besonders gründliche Prüfung
Je näher sich ein Grundstück an der Adriaküste befindet, desto sorgfältiger sollte sein planungsrechtlicher Status geprüft werden.
Küstengebiete unterliegen zusätzlichen planungsrechtlichen, ökologischen und landschaftlichen Einschränkungen. Bestimmte Formen der Bebauung außerhalb von Baugebieten können beispielsweise an Voraussetzungen hinsichtlich der Entfernung zur Küstenlinie, der Mindestgröße des Grundstücks, der landwirtschaftlichen Tätigkeit sowie der Art und Nutzung der geplanten Gebäude geknüpft sein.
Für bestimmte landwirtschaftlich-touristische Projekte in Küstengebieten können beispielsweise eine Gesamtfläche von mindestens 3 Hektar, eine Bauparzelle von mindestens 1 Hektar sowie ein Mindestabstand von 100 Metern zur Küstenlinie vorgeschrieben sein.
Darüber hinaus muss ein solches Projekt tatsächlich mit der Landwirtschaft als Haupttätigkeit verbunden sein. Es darf nicht lediglich unter dem Begriff „landwirtschaftliche Nutzung“ als Ersatz für ein klassisches touristisches Resort dienen. (Amtsblatt der Republik Kroatien – Narodne novine)
Daher sollte ein Grundstück mit direktem Meerblick oder in erster Reihe zum Meer niemals automatisch als Bauland betrachtet werden.
Tatsächlich unterliegen einige der attraktivsten Küstenlagen besonders strengen Vorschriften in Bezug auf Küstenschutz, Naturschutz, Landschaftsschutz, Kulturerbe und ökologische Schutzgebiete.
Gleichzeitig gibt es auf dem Markt äußerst seltene Gelegenheiten, wie beispielsweise 33.000 m² exklusives Grundstück in erster Meereslinie. Immobilien dieser Art erfordern jedoch eine besonders umfassende planungsrechtliche, rechtliche und technische Prüfung, bevor ihr tatsächliches Entwicklungspotenzial beurteilt werden kann.
Was sollte vor dem Kauf eines Grundstücks geprüft werden?
Bevor ernsthafte Preisverhandlungen beginnen, sollte der Investor den tatsächlichen rechtlichen und planungsrechtlichen Status des Grundstücks feststellen.
Ein sinnvoller Ausgangspunkt ist die offizielle lokacijska informacija (Standortinformation), die Auskunft über die geltende raumplanerische Widmung und die für das konkrete Grundstück geltenden Entwicklungsbedingungen gibt. (gov.hr)
Dies sollte jedoch nur als ein Teil der gesamten Due-Diligence-Prüfung betrachtet werden.
Investoren sollten insbesondere folgende Punkte überprüfen:
- Widmung des Grundstücks gemäß dem geltenden Raumordnungsplan und die Frage, ob sich das Grundstück innerhalb oder außerhalb eines ausgewiesenen Baugebiets befindet
- Eigentums- und Grundbuchsituation sowie die Übereinstimmung zwischen Kataster- und Grundbuchdaten
- Möglichkeit der Bildung eines rechtlich gültigen Baugrundstücks
- Rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer öffentlichen Straße
- Verfügbarkeit und Kapazität von Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikationsinfrastruktur
- Mögliche Einschränkungen aufgrund von Naturschutz, Kulturerbe, dem maritimen Bereich oder dem ökologischen Netzwerk
- Spezifische planungsrechtliche Bedingungen für das geplante Bauvorhaben
- Voraussetzungen für Versorgungsanschlüsse und die Erlangung der erforderlichen Genehmigungen.
Bei größeren Luxusvillen, privaten Anwesen und touristischen Entwicklungsprojekten können zusätzliche fachliche Gutachten erforderlich sein, beispielsweise geotechnische, verkehrstechnische, landschaftsplanerische oder umweltbezogene Untersuchungen.
Das architektonische Konzept muss letztlich mit dem geltenden Raumordnungsplan, den besonderen Bedingungen, den Anforderungen der Versorgungsunternehmen und sämtlichen weiteren Vorschriften für die geplante Nutzung übereinstimmen. (Amtsblatt der Republik Kroatien – Narodne novine)
Der Wert von Luxus beginnt mit dem richtigen Grundstück
Die erfolgreichsten Luxusvillen, privaten Anwesen und Boutique-Resorts entstehen nicht allein durch außergewöhnliche Architektur.
Ihr Wert beginnt mit dem richtigen Grundstück – einem Grundstück, das nicht nur eine herausragende Lage und einen besonderen Ausblick bietet, sondern auch einen realistischen und rechtlich abgesicherten Weg zur Entwicklung ermöglicht.
Für einen Investor kann es daher deutlich sicherer sein, ein Grundstück mit bereits bestätigter und überprüfter Bau- oder touristischer Widmung zu erwerben, als landwirtschaftliche Flächen auf Grundlage der Annahme zu kaufen, dass sich deren Widmung in Zukunft ändern wird.
Die Wahl der richtigen Lage ist daher eine der wichtigsten Entscheidungen für den langfristigen Wert und die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Immobilienprojekts.
Landwirtschaftliche Flächen können zweifellos eine außergewöhnliche Investitionsmöglichkeit darstellen. Ihr tatsächliches Potenzial lässt sich jedoch erst nach einer sorgfältigen Prüfung von Grundstücksgröße, Widmung, zulässiger Nutzung, Infrastruktur, Zufahrt und den geltenden baurechtlichen Voraussetzungen zuverlässig beurteilen.
Für einen ernsthaften Investor ist daher nicht unbedingt das Grundstück mit dem schönsten Ausblick die beste Wahl.
Entscheidend ist vielmehr, dass Lage, planungsrechtliche Voraussetzungen und Investitionskonzept optimal zusammenspielen.
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